Q&A · 부동산
Q. 세입자가 갱신 거절 통보에도 보증금을 안 돌려주면 어떻게 해야 하나요?
A. 법무법인 로어스의 답변
질문 내용상 '세입자'라기보다는 임대인(집주인)이 갱신을 거절해 놓고도 보증금을 반환하지 않는 상황으로 이해됩니다. 이 경우 임차인은 대항력·확정일자 등 요건을 유지한 채 임차권등기명령이나 보증금반환청구소송 등 법적 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있으며, 구체적 진행 방법은 계약 상황과 증거 확보 정도에 따라 달라질 수 있습니다.
- 이사·전출 주의: 보증금을 받기 전에 주민등록을 옮기거나 이사하면 대항력과 우선변제권이 상실될 위험이 있어, 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청한 뒤 이전하는 것이 안전합니다.
- 내용증명 발송: 갱신 거절 통보 사실과 반환 기한을 명시해 임대인에게 내용증명을 보내 이행을 촉구하고, 추후 소송 시 증거로 활용합니다.
- 보증금반환청구소송: 임대인이 계속 응하지 않으면 소송을 제기하여 확정판결 등 집행권원을 확보해야 합니다.
- 강제경매 신청: 주택임대차보호법상 임차인은 확정판결 등 집행권원으로 경매를 신청할 때 반대의무 이행을 집행개시 요건으로 하지 않으므로, 주택을 인도하지 않아도 경매 절차를 진행할 수 있습니다.
- 우선변제권 확인: 대항요건과 확정일자를 갖췄다면 경매·공매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있으므로 관련 서류(계약서, 전입신고, 확정일자)를 잘 보관해야 합니다.
임대인이 반환을 계속 미루거나, 다가구·다세대주택으로 선순위 채권관계가 복잡하거나, 이미 이사를 해야 하는 급박한 사정이 있는 경우에는 임차권등기명령 신청 시기와 절차, 소송 전략을 구체적으로 점검할 필요가 있으므로 임대차 분쟁 경험이 있는 변호사와 상담해 보시길 권합니다.
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※ 본 답변은 일반적인 법률 정보이며 법률자문이 아닙니다. 구체적 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사 상담을 권합니다.
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