전세사기 피해, 220억 사기 판결로 본 대응법

사건/이슈 소개

대전 유성구에서 사회초년생 등 다수의 임차인을 상대로 220억원이 넘는 전세보증금을 편취한 혐의를 받은 임대업자 A씨에 대해, 대전지법 항소심 재판부가 1심에 이어 징역 14년의 중형을 선고했다고 보도됐다. 재판부는 피해 회복 노력이 부족했던 점 등을 양형에 반영한 것으로 알려졌다. 아직 대법원 판단이 남아 있어 유·무죄 및 형량은 최종 확정된 것이 아니다.

법률 쟁점 해설

다수의 임차인을 상대로 거액의 보증금을 편취한 임대인은 형법상 사기죄(제347조)로 처벌되는 것이 원칙이지만, 이득액이 커지면 특별법이 적용돼 형이 크게 가중된다. 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」 제3조는 사기 등으로 취득한 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중처벌하도록 정하고 있다. 이번 사건처럼 이득액이 200억원대에 이르는 경우 법정형의 하한이 매우 높아지는 구조다.

한편 형사처벌과 별개로 피해 임차인의 보증금 회수는 전혀 다른 절차로 진행된다. 「주택임대차보호법」 제3조는 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생긴다고 정하고 있다. 여기에 확정일자까지 갖추면 우선변제권이 발생해 경매 절차에서 후순위 채권자보다 앞서 배당을 받을 수 있다. 다만 다수의 임차인이 동시에 피해를 입고, 임대인에게 변제 능력이 없는 '전세사기형' 사건에서는 개별 소송·경매만으로는 회수가 어려운 경우가 많아, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조에 따른 전세사기피해자 결정 제도가 마련돼 있다. 이 조문은 대항력·확정일자 구비, 보증금 5억원 이하(지역 여건에 따라 상향 가능), 2인 이상의 임차인 피해 발생 또는 예상, 임대인의 기망·무자력 양도 등 채무불이행 의도가 의심되는 사정 등을 요건으로 규정하고 있다.

비슷한 상황이라면 이렇게

• 계약 전 등기부등본을 확인해 근저당·가압류 등 선순위 권리관계를 반드시 확인한다.
• 전입신고와 확정일자를 계약 즉시(가급적 잔금일 당일) 받아 대항력·우선변제권을 최대한 빨리 확보한다.
• 임대인이 다수 주택을 보유하거나 무자본으로 매입한 정황이 보이면 보증보험 가입 여부를 반드시 점검한다.
• 보증금 미반환이 발생하면 즉시 임차권등기명령을 신청해 이사 후에도 대항력·우선변제권을 유지한다.
• 동일 임대인·건물의 다른 피해자가 있는지 확인하고, 국토교통부·지자체의 전세사기피해자 결정 신청 절차를 함께 알아본다.
• 형사 고소와 민사(보증금반환청구·경매배당)는 별개 절차이므로 두 트랙을 동시에 준비한다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 형사처벌을 받으면 보증금도 자동으로 돌려받나요?

아닙니다. 형사처벌은 임대인 개인의 책임을 묻는 절차일 뿐이고, 보증금 회수는 민사(반환청구·강제집행) 또는 경매 배당, 전세사기피해자 지원제도 등 별도 절차를 거쳐야 합니다.

Q. 전세사기피해자로 인정받으면 무엇이 달라지나요?

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 요건을 갖춰 결정을 받으면 경·공매 절차 특례, 금융지원, 임시거처 지원 등 다양한 지원을 받을 수 있는 길이 열립니다. 다만 요건 충족 여부는 사안별로 다르므로 개별 확인이 필요합니다.

Q. 확정일자를 늦게 받았는데도 보호받을 수 있나요?

확정일자를 늦게 받으면 그만큼 우선변제 순위가 늦어져 배당에서 불리해질 수 있습니다. 다만 대항력 자체는 전입신고와 주택 인도만으로도 발생하므로, 사안에 따라 변호사 등 전문가와 상담해 대응 방안을 검토하는 것이 안전합니다.

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